Mietkautionszahlung muss nur auf insolvenzfestes Konto gezahlt werden
Hintergrund: Ein Mieter muss bei Abschluss des Mietvertrages über Wohnraum nicht automatisch eine Mietkaution zahlen. Allerdings darf im Mietvertrag eine derartige Mietsicherheit vereinbart werden. Diese dient als Sicherheit für Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, z. B. für vom Mieter verursachte Schäden an der Wohnung. Die Höhe der Mietkaution kann ausgehandelt werden. Mehr als drei Monatsmieten – ohne Nebenkostenvorauszahlung – darf der Vermieter aber nie fordern. Der Vermieter muss eine in bar geleistete Kaution von seinem übrigen Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto anlegen. Andere Kautionsformen sind möglich, müssen aber zwischen Mieter und Vermieter gesondert vereinbart werden. Denkbar ist z. B. eine Bankbürgschaft.
Streitfall: Die Mieter hatten von den Eigentümern eines Gutshofes u. a. eine auf diesem Hof gelegene Wohnung gemietet. Der Wohnraummietvertrag enthielt folgende Regelung zur Sicherheitsleistung: „Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000 € auf ein Mietkautionskonto – Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen…..“ Die Mieter zahlten die vereinbarte Kaution trotz mehrfacher Aufforderung nicht. Sie beriefen sich darauf, dass eine Zahlung erst dann erfolgen müsse, wenn die Vermieter ihnen ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benannt und nachgewiesen hätten. Die Vermieter vertraten die Auffassung, dass ein Mietkautionskonto nicht vorab mitgeteilt werden müsse, und kündigten das Mietverhältnis wegen der fehlenden Kautionsleistung und klagten dann auf Räumung.
Entscheidung: Vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hatten letztendlich die Mieter Erfolg. Dieser hat entschieden, dass ein Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen darf, dass der Vermieter vor der Zahlung ein insolvenzfestes Konto benennt. Laut Gesetz muss der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anlegen. Sinn und Zweck dieser Regelung ist es, die Kaution vor dem Zugriff von etwaigen Gläubigern des Vermieters zu schützen. Es besteht kein Grund dafür, dem Mieter diesen – vom Gesetzgeber bezweckten – Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Im vorliegenden Streitfall haben die Mieter durch die Nichtzahlung der Kaution daher ihre Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt; die darauf gestützte Kündigung ist unwirksam.
BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 98/10
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