Mieterhöhungsverlangen kann unwirksam sein, wenn sich Vermieter auf den falschen Mietspiegel beruft

AG Ludwigsburg, 08.11.2013, 3 C 1475/13

Grundsätzlich dürfen zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nur örtlich anwendbare Mietspiegel verwendet werden. Demnach muss die Wohnung in der Gemeinde liegen, für die der Mietspiegel erstellt wurde. Der Vermieter hat kein Wahlrecht, ob er den örtlichen Mietspiegel oder den einer Nachbargemeinde zur Begründung heranzieht

Eine Ausnahme hiervon gestattet § 558 Abs. 4 S. 2 BGB, wonach auch ein anderer Mietspiegel verwendet werden kann, wenn in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden ist, bei dem bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 BGB eingehalten ist.

Nach § 558c Abs. 3 BGB sollen Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Aus der Verwendung von „soll“ ergibt sich im Vergleich zum im § 558d Abs. 2 BGB für qualifizierte Mietspiegel („ist“), dass eine nicht erfolgte Anpassung keinesfalls zur Unanwendbarkeit eines drei statt zwei Jahre alten einfachen Mietspiegels führen kann. Würde jeder einfache Mietspiegel nach zwei Jahren nicht angepasst werden und damit als veraltet gelten, bestünde kein Unterschied zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln. Für eine derartige Gleichbehandlung ist aber aufgrund der vom Gesetzgeber vorgenommenen Differenzierung durch „ist“ und „soll“ kein Raum.

Desweiteren sieht das Gesetz ein ausdrückliches Ende der Mietspiegelgültigkeit nicht vor. Zwar ist die Fortschreibung alle zwei Jahre vorgesehen, was aber nicht umgekehrt bedeutet, dass ein Mietspiegel nach Ablauf von zwei Jahren automatisch ungültig wird. Vielmehr ordnet das Gesetz in § 558b Abs. 4 S. 2 BGB gerade an, dass sogar ein veralteter Mietspiegel als Begründungsmittel verwendet werden kann. Erst wenn zum Zugangszeitpunkt des Erhöhungsverlangens ein neuer Mietspiegel erstellt worden ist, verliert der alte Mietspiegel seine Wirkung und darf nicht mehr als Begründungsmittel herangezogen werden. Erfolgt eine Fortschreibung nicht binnen zwei Jahren, so ist es dem Vermieter untersagt, wegen des Alters des Mietspiegels einen Zuschlag zu den Werten hinzurechnen.