Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen trotz fehlender Ankündigung zulässig
Hintergrund: Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung) etc., kann er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Der Vermieter muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der baulichen Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitteilen. Der Mieter hat in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht.
Streitfall: Die Mieterin hat eine im 2.OG gelegene Wohnung des Eigentümers in Berlin gemietet. Mit Schreiben vom 29.9.2008 erhöhte der Vermieter die Grundmiete von 338,47 € um 120,78 € wegen der ihm entstandenen Kosten für den Einbau eines Fahrstuhls. Der Eigentümer hatte die Modernisierungsmaßnahme zunächst mit Schreiben vom 9.9.2007 angekündigt. Auf den Widerspruch der Mieterin zog der Eigentümer seine Modernisierungsankündigung im Februar 2008 zurück, ließ aber dennoch den Fahrstuhl einbauen. Die Mieterin zahlte die verlangte Mieterhöhung in der Folgezeit nicht. Mit seiner Klage begehrt der Vermieter die Zahlung des Erhöhungsbetrags für die Monate Juni bis August 2009. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht der Klage stattgegeben.
Entscheidung: Die Revision der Mieterin blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine Mieterhöhung, die nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil die Durchführung der Arbeiten vorher nicht angekündigt worden sind.
* Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben.
* Zweck der Ankündigungspflicht ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung auf den Mieter umzulegen.
Hinweis: Eine wirksame Mieterhöhung wegen Modernisierung muss neben einer Berechnung der Erhöhung aus den entstandenen Kosten diese auch erläutern. Von den tatsächlich angefallenen Modernisierungskosten können nur die Kosten zur Berechnung einer Mieterhöhung angesetzt werden, die notwendig sind. Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen müssen Mieter laut BGH nicht zahlen.
BGH, Urteil v. 2.3.2011 – VIII ZR 164/10
Quelle: Pressemeldung des BGH v. 2.3.2011, Nr. 34/2011
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