Mieter muss Anwalt selbst bezahlen, wenn es um die Gründe der Wohnungskündigung geht
Hintergrund: Eigenbedarf kann der Vermieter nur geltend machen, wenn er selbst oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder ein Familienangehöriger die vermietete Wohnung zu Wohnzwecken benötigt. Diese Tatsache muss der Vermieter im Kündigungsschreiben genau anführen und sie im Streitfall auch beweisen können. Nicht ausreichend ist der bloße Wunsch, die Wohnung selbst zu benutzen.
Streitfall: Die Mieter hatten von den Vermietern mit Vertrag vom 9.6.2005 eine Wohnung in P. gemietet. Mit Schreiben vom 25.11.2008 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis ohne nähere Begründung wegen Eigenbedarf. Der von den Mietern daraufhin eingeschaltete Rechtsanwalt wies die Kündigung zurück, weil keine Gründe vorlägen, die eine Kündigung rechtfertigten, und stellte seinen Mandanten hierfür Gebühren in Höhe von 667,35 € in Rechnung. Die Vermieter kündigten erneut unter näherer Darlegung des geltend gemachten Eigenbedarfs und nahmen die Mieter aus der späteren Kündigung in einem Räumungsprozess mit Erfolg auf Räumung in Anspruch. Im vorliegenden Prozess haben die Mieter von den Vermietern die Zahlung eines Betrages von 667,35 € nebst Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Vermieter zur Zahlung von 667,35 € nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision wehrten sich die Vermieter gegen das Urteil.
Entscheidung: Der Bundesgerichtshof (BGH) gab den Vermietern recht. Die Mieter haben wegen des Versäumnisses der Vermieter, die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses in der Kündigung vom November 2008 näher anzugeben, keinen Schadensersatzanspruch gegen die Vermieter. Aus den Gründen:
* Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter keine vertragliche Nebenpflicht, bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu beachten.
* Nach der Rechtsprechung des BGH macht sich ein Vermieter, der schuldhaft – insbesondere unter Angabe falscher Tatsachen – eine unberechtigte Kündigung ausspricht, wegen Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Rücksichtnahme auf den Vertragspartner schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter aufgrund der materiell unbegründeten Kündigung einen Schaden erleidet.
* Im Streitfall geht es nicht um die Frage, ob sich die Vermieter zu Unrecht auf einen nicht bestehenden (materiellen) Kündigungsgrund berufen haben, sondern um die Nichteinhaltung der formellen Kündigungsvoraussetzungen, hier die fehlende Angabe der Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs.
* Es gibt keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, eine aus formellen Gründen unwirksame Kündigung zu unterlassen.
* Der Vermieter macht dem Mieter den Besitz der Mietsache auch nicht vorwerfbar streitig, wenn er einen materiell bestehenden Kündigungsgrund nicht oder nicht ausreichend in der Kündigung darlegt.
* Der Zweck der Begründungspflicht besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.
* Nach der gesetzlichen Regelung ist die Begründung der ordentlichen Kündigung des Vermieters von Wohnraum Wirksamkeitsvoraussetzung; eine Kündigung ohne Angabe konkreter Gründe ist somit von vornherein unwirksam.
* Die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liegt mithin in erster Linie im eigenen Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis anderenfalls auch bei Vorliegen eines materiellen Kündigungsgrunds nicht beendet wird.
* Die Angabe des Kündigungsgrundes ist deshalb keine Nebenpflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch hat, sondern eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen zu beachten hat.
* Die rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genügt, ist dem eigenen Risikobereich des Mieters zuzuordnen; Anwaltskosten, die ihm insoweit – außerhalb eines gerichtlichen Prozesses – durch die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Wahrnehmung seiner Interessen entstehen, sind deshalb grundsätzlich nicht erstattungsfähig.
Hinweis: Bewohnt der Vermieter selbst das Gebäude und hat dieses nicht mehr als zwei Wohnungen, so kann der Vermieter ohne einen besonderen Grund kündigen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist zugunsten des Mieters um drei Monate.
BGH, Urteil v. 15.12.2010 – VIII ZR 9/10
Dies ist ein Service in Zusammenarbeit mit Verlag NWB.