Leichtere Kündigung eines Mietvertrags im vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude nur bei maximal zwei Wohnungen

Hintergrund: Mietverträge kann der Vermieter eines Mehrfamilienhauses z. B. nur kündigen, wenn er die Räume für sich benötigt oder der Mieter Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt. Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter ohne besonderen Grund kündigen. Allerdings muss er dann eine drei Monate längere Kündigungsfrist einhalten.

Streitfall: Der Mietvertrag wurde im Jahr 2004 noch mit dem Voreigentümer des Hauses geschlossen, in dessen Obergeschoss sich die angemietete Wohnung der Mieter befindet. Zu diesem Zeitpunkt war neben der Wohnung im Erdgeschoss auch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, an Dritte vermietet. Als die Vermieterin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Vermieterin bezog mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer). Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis ohne Begründung unter Berücksichtigung der verlängerten Fristen, weil sie die Auffassung vertrat, dass das Wohnhaus lediglich aus zwei Wohnungen bestand. Die Mieter wehrten sich dagegen. Die Räumungsklage der Vermieterin wurde vom Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat dessen Entscheidung bestätigt.

Entscheidung: Die Revision der Vermieterin ist vom Bundesgerichtshof (BGH) zurückgewiesen worden. Aus der Urteilsbegründung ergibt sich Folgendes:

* Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend.
* Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht.
* Die Räumlichkeiten im Keller des Wohnhauses der Vermieterin erfüllen diese Anforderungen, denn neben einem 42 m² großen Wohn-/Schlafraum verfügen sie über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette.
* Die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Vermieterin hat sich nicht dadurch geändert, dass diese die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert hat, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Kauf des Hauses als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Vermieterin hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert.

Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Mieter bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung zu keiner Zeit erfüllt.

BGH, Urteil v. 17.11.2010 – VIII ZR 90/10

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs v. 17.11.2010, Nr. 219/2010

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