Keine Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei Hinweis auf fehlende Verbindlichkeit der Wohnungsgröße
Hintergrund: Wie hoch die Miete für eine Wohnung ausfällt, ist u. a. von der Größe der Wohnfläche abhängig. Ein Nachmessen der im Mietvertrag angegebenen Fläche kann sich für den Mieter lohnen: Wenn die Fläche der gemieteten Wohnung deutlich kleiner ist als im Vertrag angegeben, hat der Mieter u. U. ein Recht auf Mietminderung und Mietrückzahlung. In 2009 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Mieter eine Wohnflächenunterschreitung von maximal 10 % hinnehmen müssen. In 2010 hat der BGH geurteilt, dass der relativierende Vertragszusatz „circa“ bei der Angabe der Wohnfläche für die Bemessung der Mietminderung keine Rolle spielt.
Streitfall: Im Mietvertrag einer Mieterin einer Wohnung stand: „Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“
Die monatlich zu zahlende Miete betrug 390 € zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses von 110 €. Die Mieterin kürzte die Miete und die Nebenkosten später, weil die tatsächliche Größe der Wohnung ihrer Messung nach nur 41,63 m² beträgt.
Der Vermieter verklagte die Mieterin auf Zahlung rückständiger Miete und auf die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Die Mieterin berief sich auf Mietminderung wegen Flächenunterschreitung und hat darüber hinaus mit einem angeblichen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten die Aufrechnung gegen die Klageforderung erklärt.
Das Amtsgericht hat auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 m² ermittelt und die Minderung im Grundsatz für berechtigt gehalten. In der Berufungsinstanz wurde aber dem Vermieter recht gegeben.
Entscheidung: Der BGH hat zugunsten des Vermieters entschieden, dass bei der hier gegebenen Vertragsgestaltung ein Mangel wegen einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % nicht vorliegt. Insofern kommt eine Mietminderung nicht in Betracht. Aus der Begründung des BGH ergibt sich Folgendes:
* Die Angabe der Größe der Wohnung in dem Mietvertrag der Parteien ist keine – wie dies sonst regelmäßig der Fall ist – verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung.
* Vielmehr haben die Parteien ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient, sondern sich der räumliche Umfang der Mietsache vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll. Insofern liegt hier keine mangelbegründende Flächenabweichung vor.
Hinweis: Mieter und Vermieter vermeiden Streitigkeiten, wenn sie vor Abschluss des Mietvertrages zusammen die Wohnfläche ausmessen und festlegen.
BGH: Urteil v. 10.11.2010 – VIII ZR 306/09
Quelle: Pressemeldung Nr. 212/2010 des BGH v. 10.11.2010
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