Fehlende Vermietungsabsicht bei Renovierung kurz vor der Veräußerung
Hintergrund: Der Steuerpflichtige kann Renovierungskosten einer bislang selbst genutzten Wohnung als sog. vorweggenommene Werbungskosten absetzen, wenn er die Wohnung zukünftig vermieten will. Hingegen liegen keine Werbungskosten vor, wenn er die Wohnung veräußern möchte.
Streitfall: Der Steuerpflichtige hatte im Oktober 2001 von seiner Mutter eine Wohnung geschenkt bekommen. Die Mutter hatte sich aber den Nießbrauch an der Wohnung vorbehalten und nutzte die Wohnung bis zum Mai 2006 selbst. Danach kam sie in ein Krankenhaus und verstarb im August 2006.
Der Steuerpflichtige führte von Mai bis September 2006 Renovierungsarbeiten in der Wohnung durch. Am 3. 10. 2006 erteilte er der Sparkasse einen Auftrag zur Vermietung sowie zur Veräußerung der Wohnung. Bereits zwei Wochen später veräußerte er die Wohnung zum Preis von ca. 240.000 €.
Der Steuerpflichtige machte die Renovierungskosten und die Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt verneinte die Vermietungsabsicht des Steuerpflichtigen und erkannte die Aufwendungen nicht an.
Entscheidung: Das Finanzgericht München (FG) wies die Klage ab und stütze die Klageabweisung auf die folgenden Argumente:
* Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung sind nur dann als Werbungskosten zu berücksichtigen, wenn sich der Steuerpflichtige endgültig entschlossen hat, die Wohnung zu vermieten, und diesen Entschluss nicht wieder aufgegeben hat.
* Solange der Steuerpflichtige eine bislang selbst genutzte Wohnung noch nicht vermietet hat, kann eine Vermietungsabsicht nicht ohne Weiteres unterstellt werden.
o So wurde im Streitfall der Maklerauftrag an die Sparkasse erst nach Abschluss der Renovierung erteilt.
o Außerdem hat der Steuerpflichtige zusammen mit dem Vermietungsauftrag zugleich einen Verkaufsauftrag erteilt. Da innerhalb des Verkaufsauftrags und des tatsächlichen Verkaufs nur zwei Wochen lagen, ist es unwahrscheinlich, dass in diesem kurzen Zeitraum erfolglose Vermietungsbemühungen stattfanden. Nach der Zeugenaussage der Käufer haben diese bereits am Tag nach der Erteilung des Auftrags die Wohnung besichtigt und ihr Kaufinteresse bekundet.
o Der Vermietungsauftrag ist daher nur zum Schein erteilt worden.
* Gegen eine Vermietungsabsicht spricht im Übrigen, dass der Steuerpflichtige die Wohnung bereits drei Monate, nachdem der Nießbrauch an der Wohnung aufgrund des Todes seiner Mutter erloschen war, veräußert und innerhalb dieser Zeit keinen Überschuss erzielt hat.
Hinweis: Hat der Steuerpflichtige den Entschluss zur Vermietung endgültig gefasst und die Wohnung vermietet, bleibt die Vermietungsabsicht auch bei einem späteren Leerstand weiter bestehen. Dies gilt selbst dann, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung parallel zu seinen Bemühungen um eine Wiedervermietung zum Verkauf anbietet. Anders ist dies aber, wenn die Wohnung – wie im Streitfall – bis zum Leerstand selbst genutzt wurde; hier muss die ernstliche Vermietungsabsicht erst einmal gefasst werden: Die Beweislast hierfür trägt der Steuerpflichtige.
FG München, Urteil v. 19.5.2010 – 10 K 288/09
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