Erstattungsanspruch eines Mieters für Renovierungskosten bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel verjährt 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung

Hintergrund: Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren laut Gesetz in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt ist die Frage, wann Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter verjähren, wenn der Mieter zu Unrecht Schönheitsreparaturen an der gemieteten Wohnung erbracht hat. Bisher konnte sich der Mieter auf die Regelverjährung von 3 Jahren berufen.

Streitfall: Ein Ehepaar war bis Ende 2006 Mieter einer Wohnung in Freiburg. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Das Ehepaar ließ die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 € renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Mit der am 22.12.2009 eingereichten Klage haben die ehemaligen Mieter von den Eigentümern der Wohnung die Zahlung von 2.687 € verlangt. Letztere haben die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Ehepaars zurückgewiesen.

Entscheidung: Die dagegen gerichtete Revision des Ehepaars blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war.

Die im Gesetz enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses für Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter gilt auch für Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.

Hinweis: Mieter sollten bereits vor Auszug vom Anwalt oder Mieterbund prüfen lassen, ob der Mietvertrag etwaige unzulässige Klauseln zu Schönheitsreparaturen enthält.

BGH, Urteil v.4.5.2011 – VIII ZR 195/10

Quelle: Pressemeldung Nr. 74/2011 des BGH v. 4.5.2011

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