Erstattungsanspruch des Mieters bei Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgrund unwirksamer Mietklausel

BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07

Hintergrund: Laut Gesetz muss grundsätzlich der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen. Allerdings wird diese Verpflichtung in den meisten Formularmietverträgen auf den Mieter abgewälzt. Dabei wurden in der Vergangenheit häufig sog. starre Fristen vereinbart, nach deren Ablauf der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen musste (z. B. ein Anstrich nach drei Jahren in Küche und Badezimmer, nach fünf Jahren in allen anderen Räumen). Soweit der Mieter vor Ablauf der Frist auszog, war er zur zeitanteiligen Kostentragung verpflichtet. Der Bundesgerichtshof hat in jüngerer Zeit derartige starre Fristen in Mietverträgen für unwirksam erklärt. Damit muss der Vermieter regelmäßig die Schönheitsreparaturen durchführen.
Entscheidung: Mit einem aktuellen Urteil erweitert der BGH nun darüber hinaus die Rechte des Mieters, wenn die Klausel über die Schönheitsreparaturen wegen starrer Fristen unwirksam ist, der Mieter aber im Vertrauen auf die Wirksamkeit dieser Klausel vor seinem Auszug noch Schönheitsreparaturen durchführt: Der Mieter hat dann einen Erstattungsanspruch gegen seinen Vermieter. Die Höhe des Erstattungsanspruchs bemisst sich nach der üblichen Vergütung für derartige Renovierungsarbeiten. Dabei ist zu unterscheiden:
Erbringt der Mieter die Renovierung in Eigenleistung oder helfen ihm Freunde oder Verwandte, bemisst sich die Höhe des Erstattungsanspruchs nach dem, was der Mieter billigerweise neben seinem Einsatz an Freizeit als Materialkosten sowie als Lohn für seine Helfer aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.
Ist der Mieter beruflich als Maler tätig und erbringt er die Schönheitsreparaturen im Rahmen seiner beruflichen Tätigkeit, kann ein höherer Wert angesetzt werden. Dieser Wert entspricht in diesem Fall der Vergütung für professionelle Maler.
Hinweis: Trifft den Vermieter ein Verschulden bei der Verwendung einer unwirksamen Klausel für Schönheitsreparaturen, weil er diese etwa trotz Kenntnis von der Unwirksamkeit verwendet hatte, kann er auch zum Schadensersatz verpflichtet sein.