Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben.
Denn der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs-
oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.
BGH, Beschluss v. 21.8.2018, VIII ZR 188/16

Im Grundsatz kann auch bei Zustimmungserklärungen zu Mieterhöhungsverlangen wegen § 312 Abs. 4 Satz 1, § 312 Abs. 3 Nr. 7 BGB ein Widerrufsrecht des Verbrauchers gemäß § 312g BGB bestehe, sofern es sich dabei um einen im Fernabsatz geschlossenen Verbrauchervertrag (§ 312c, § 312 Abs. 1 BGB) handelt. Die Vorschriften über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) enthalten insoweit keine vorrangigen Sonderregelungen.

Im Streitfall  handelte es sich aber nicht um einen Fernabsatzvertrag im Sinne von § 312c BGB. Denn der Vertragsschluss zwischen dem Mieter  als Verbraucher und der Beklagten, die gewerblich Wohnungen vermietet,  war zwar unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Brief), nicht jedoch im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB).

BGH, Urteil v. 17.10.2018, VIII ZR 94/17

Für einen Schaden an der Tapete durch eingedrungenes Wasser besteht kein Ersatzanspruch gegenüber einem anderen Mieter.

Das Gericht hat insbesondere  einen Anspruch des geschädigten Mieters (Klägers) gegen einen anderen Mieter (Beklagter)  unter dem Gesichtspunkt verneint, dass der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und der Beklagten Schutzwirkung zu seinen Gunsten habe. Es ist anerkannt, dass auch ein Untermieter nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrages einbezogen ist und daraus nicht Ansprüche wegen vom Vermieter verursachter Schäden gegen diesen erheben kann. Der Untermieter ist nicht schutzbedürftig, weil ihm eigene vertragliche Ansprüche gegenüber dem Hauptmieter zustehen. Das gleiche muss im Verhältnis mehrerer Mieter im selben Gebäude untereinander gelten. Der Kläger ist durch eigene Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter ausreichend geschützt.

OLG Frankfurt/M., Beschluss v. 7.9.2018, 10 U 8/18

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dabei sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Entscheidend ist allein, ob es die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Das Gericht hat die Umlage von Kosten einer 24-stündigen Notrufbereitschaft des Hauswarts als Hausmeisterkosten gebilligt.

LG Leipzig, Urteil v. 23.6.2017, 01 S 312/16

Das AG München hat entschieden, dass ein Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen kann, wenn der Mieter die Wohnung vermüllen lässt. Eine Räumungsfrist wurde dem Mieter angesichts der ohnehin seit der Kündigung verstrichenen Zeit nicht einzuräumen.

Der Mieter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt, das daher noch nicht rechtskräftig ist.

AG München , Urteil vom 18.7.2018, 416 C 5897/18

Der BGH hat entschieden, dass  auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.

BGH, Urteil  v. 19. 9.2018, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17: Zurückverweisung an das Berufungsgericht (LG Berlin).

Hinweis: Ein vom Mieter herbeigeführter Ausgleich der Rückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lässt die durch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB) mit ihrem Zugang herbeigeführte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses nachträglich rückwirkend entfallen.

 

Ein Beschluss, den Winterdienst anstatt von Fremdfirmen durch die Einstellung von Minijobbern durchführen zu lassen, entspricht jedenfalls dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer über die damit verbundenen Risiken und Pflichten nicht hinreichend informiert waren.

Vor der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan muss dieser den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden.

OLG München. Beshcluss v. 22.6.2018, 12 UF 560/18

Der Vermieter wurde verurteilt, es zu unterlassen, im Bereich des Grundstücks, auf dem sich das Mietshaus befindet, während der Wohnzeit des Mieters  in der  Immobilie Überwachungskameras oder sonstige zur Aufzeichnung von Bildmaterial qualifizierte Geräte so aufzustellen und auszurichten, dass sich die Möglichkeit ergibt, den unmittelbaren Aufenthaltsbereich des Mieters Klägers und somit seine Person und ihm nahestehende Personen ganz oder teilweise zu filmen.

Für jeden Fall der Zuwiderhandlung wurde dem Vermieter ein durch das Gericht festzusetzendes Ordnungsgeld in Höhe von bis zu 250.000,00 € und für den Fall, dass das Ordnungsgeld nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft bis zu 6 Monaten angedroht.

Der Vermieter wurde verurteilt, die im Bereich des Gartentores des Wohnhauses  angebrachte Kamera, die den Eingangsbereich zum Grundstück erfasst und überwacht, zu beseitigen.

AG Detmold, Urteil v. 1.3.2018, 7 C 429/17

Hinweis: Eine Videoüberwachung greift in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Betroffenen in seiner Ausprägung als Recht der informationellen Selbstbestimmung ein; dieses Recht umfasst die Befugnis des einzelnen, grundsätzlich selbst zu entscheiden, wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Lebenssachverhalte offenbart werden, und daher grundsätzlich selbst über die Preisgabe und Verwendung persönlicher Daten zu bestimmen.

Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr.  13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig.

Betriebskosten sind nach § 2 Nr.  13 BetrKV die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführter Versicherungen. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- (und Haftpflicht-) Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen.

BGH , Urteil vom 6.6.2018,  VIII ZR 38/17

 

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser auch nach Beend-gung des Mietverhältnisses nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf.

BGH, Urteil v. 27.8.2018, XII ZR 79/17

Siehe auch: BGH, Urteil v. 28.2.2018, VII ZR 157/17