Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (BT-Drs. 19/18110) wurde am 26.3.2020 vom Bundetag verabschiedet. Die Zustimmung des Bundesrats erfolgte am 27.3.2020.

Für den Bereich des Zivilrechts gelten mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID- 19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht u.a. Sonderregelungen für Mietverträge. Siehe hierzu Art. 240 § 2 EGBGB!

Sprechen Sie mit dem Vermieter!

Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB sichert den Mieter von zu gewerblichen Zwecken angemieteten Räumen für einen bestimmten Zeitraum (1.4.2020 bis 30.6.2020) der COVID-19-Pandemie ab, indem sie nicht den Verlust der Mietsache und damit die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit befürchten müssen, wenn sie vorübergehend die fälligen Mieten nicht fristgerecht zahlen können.
Leistet der Unternehmer (ist unabhängig von der Betriebsgröße) als Mieter von gewerblichen die im Zeitraum v. 1.4.2020 bis 30.6.2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht fristlos oder fristgemäß kündigen, wenn diese auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen.

Mieter von Gewerbeimmobilien können den Zusammenhang zwischen CO-VID-19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARSCoV- 2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist.

Art. 240 § 2 Abs. 4 EGBGB regelt, dass Mieter vom 30.6.2020 an zwei Jahre Zeit haben (bis zum 30.6.2022), einen zur Kündigung berechtigenden Miet- oder Pachtrückstand auszugleichen.

Mieter erhalten also kein Leistungsverweigerungsrecht. Die Mieten wird ihnen aufgrund der gesetzlichen Sonderregelung quasi „gestundet“. Sie müssen also dem Vermieter auf jeden Fall Verzugszinsen gem. §§ 286, 288 BGB für die nicht gezahlten Mieten leisten, spätestens zum 30.6.2022.

Obiges gilt sinngemäß auch für den Mieter von Wohnräumen. Hier müssem Mieter aber genauer darlegen, warium sie die Miete nicht zahlen können.

Eine Betriebskostenabrechnung genügt den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehre-ren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Dabei ist eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist.

BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18

Die in § 940a ZPO zum Ausdruck kommende gesetzgeberische Wertung kann nicht im Rahmen der Anwendung von § 940 ZPO auf Geschäftsraumietverhältnisse übertragen werden.

Die Anordnung der Räumung von Gewerberaum durch eine einstweilige (Räumung-) Verfügung ist nur in den Grenzen möglich, innerhalb derer ganz allgemein Befriedigungsverfügungen auf der Grundlage der §§ 935, 940 ZPO im Ausnahmefall möglich sind. Dazu gehören die Fälle einer umgehenden Rückgängigmachung verbotener Eigenmacht sowie die Fälle, in denen der unberechtigte Besitzer die Sache in einer vom Vertrag nicht mit der gedeckten Weise nutzt und der Sachsubstanz aus diesem Grunde konkrete Gefahr droht.  Nicht ausreichend ist demgegenüber, dass kein Nutzungsentgelt mehr bezahlt wird, obwohl die Räume uneingeschränkt weiter genutzt werden.

Der Erlass einer Leistungsverfügung kommt nur dann in Betracht, wenn der Antragsteller auf die sofortige Erfüllung so dringend angewiesen ist, dass er ein ordentliches Verfahren nicht abwarten kann, ohne unverhältnismäßig großen oder gar irreparablen Schaden zu erleiden.

OLG Celle, Urteil v. 9.1.2020, 2 U 116/19

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch  – unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war – eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande,

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs.1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen kön-nen; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar.

BGH, Urteil v. 11.12.2019, VIII ZR 234/18

Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.

Die (nicht als Betriebskosten umlagefähigen) Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile.

Bei den ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskosten handelt es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung. Weiterlesen

1. Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums setzt konkrete tatrichterliche Feststellungen voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist, welche Bemühungen von dem Mieter nach diesen Verhältnissen anzustellen sind und ob er diesen Anstrengungen genügt hat.

2. Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 Absatz 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des §  573 Absatz 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten. Auch im Rahmen des § 574 Absatz 1 BGB ist daher die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zugleich haben die Gerichte aber auch die volle Bedeutung und Tragweite des Bestandsinteresses des Mieters zu erfassen und zu berücksichtigen.

BGH, Urteil v. 11.12.2019, VIII ZR 144/19

Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt (§558a Abs.2 Nr.4 BGB), ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Ver-gleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt.

BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 236/18

Um den Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieten zu dämpfen, wurde der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete auf sechs Jahre erweitert. Das sieht das „Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete“ vor, das Bundestag und Bundesrat am 19./20.12.2019 beschlossen haben und das am 30.12.2019 im Bundesgesetzblatt verkündet worden ist. § 558 Absatz 2 Satz 1 BGB wurde zum 1.1.2020 entsprechend geändert.

Verstößt der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungmaßnahmen vorsätzlich und kollusiv gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und legt diese Kosten in einer Erhöhungserklärung gem. § 559b Abs. 1 BGB auf den Mieter um, ist die gesamte Erhöhungserklärung gem. §§ 138, 242 BGB wegen Verstoßes gegen die guten Sitten unwirksam.

LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 6.8.2019, 67 S 342/18

Bei vorzeitiger Beendigung eines Mietkauf- oder Leasingvertrags ist der Kündigungsschaden des Mietverkäufers/Leasinggebers konkret zu berechnen, wenn sich eine von ihm verwendete Formularbestimmung über die Abzinsung der Miet-kauf- beziehungsweise Leasingraten als unwirksam erweist.

Bei der Darlegung des konkret entstandenen Schadens obliegt es dem Mietverkäufer/Leasinggeber, seine Refinanzierungskosten anzugeben, deren Ersparnis im Rahmen des ihm zustehenden Schadensersatzes anspruchsmindernd zu berücksichtigen ist.

Nimmt der Mietverkäufer/Leasinggeber – etwa aufgrund der großen Anzahl der abgeschlossenen Verträge – keine Einzelrefinanzierung vor, genügt zur Darlegung seines (konkreten) Refinanzierungsaufwands eine kalkulatorische Ermittlung.

BGH, Urteil v. 30.10.2019, VIII ZR 177/18