Vorschuss des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen,

An die Stelle einer nach  § 307 Abs.  1, Abs.  2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert beziehungsweise renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. z 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2  BGB.

Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast – vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen – bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein.

Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht. Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt.

Mit Rücksicht auf Treu und Glauben ( § 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem – in der Regel hälftigem – Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen.

BGH, Urteil v. 8.7.2020, VIII TR 163/18

Lebt der Betroffene aufgrund Mietvertrags in einer Wohngemeinschaft und bezieht von einem gesonderten Anbieter ambulante Pflegeleistungen, so hält er sich damit grundsätzlich noch nicht in einem Heim auf.

Danach führt es auch nicht zur Einstufung als Heim , wenn der Betroffene als Mitglied einer selbstverantworteten Wohngemeinschaft Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, deren Zweck in der Aufnahme einer Wohngemeinschaft für Senioren unter Sicherstellung der altersgerechten Betreuung ihrer Gesellschafter besteht, und die Gesellschaft entsprechend Wohnraum zur Überlassung an die Gesellschafter anmietet, während die Gesellschafter ambulante Pflegeleistungen individuell mit einem gesonderten Anbieter vereinbaren.

Bei der Berechnung des Zeitaufwands des Betreuers ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die mittellose Betroffene nicht in einem Heim lebt (§ 5 Abs. 2 S. 2 VBVG a.F.).

Voraussetzungen des vergütungsrechtlichen Heimbegriffs sind nur dann erfüllt, wenn Wohnraum, Verpflegung und tatsächliche Betreuung sozusagen „aus einer Hand“ zur Verfügung gestellt oder bereitgestellt werden. Eine Wohnung wird danach nicht schon dadurch zum Heim, dass der Vermieter dem Mieter anbietet, ihm bei Erforderlichkeit Verpflegung und tatsächliche Betreuung durch einen Drittanbieter zu vermitteln, solange der Mieter nicht vertraglich gebunden ist, dessen Angebot im Bedarfsfall anzunehmen.

BGH, Beschluss v. 20.5.2020, XII ZB 226/18

En Heimvertrag kann von Seiten des Heims nur aus wichtigem Grund gekündigt werden (§ 12 Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz – WBVG), wenn dem Heim ein Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist.

Abzuwägen sind die Interessen des alten Menschen, einen Umzug und die damit verbundenen Schwierigkeiten zu vermeiden und die Interessen des Heims, sich von dem Vertrag zu lösen.

Im konkreen Fall war zu berücksichtigen, dass dem Heim die Demenzerkrankung der alten Person bereits bei deren Einzug bekannt gewesen ist. Gewisse Verhaltensauffälligkeiten sind daher hinzunehmen. Es war  auch nicht erkennbar, dass es tatsächlich schon zu Sach- oder gar Körperschäden gekommen ist. Das Heim hatte auch nicht dargestellt, dass es bereits Maßnahmen ergriffen hat, um die Seniorin von dem geschilderten Verhalten abzuhalten. Die Abwägung ergibt, dass sich das behauptete Verhalten der alten Dame in dem Rahmen bewegt, der von dem Betreiber eines Pflegeheims von Bewohnern einer Demenzabteilung noch hingenommen werden muss.

OLG Oldenburg, Urteil v. 28.5.2020, Az. 1 U 156/19

Quelle: Pressemeldung des PL Nr. 23/2020 v. 29.7.2020

Geschäftsraummieter, insbesondere die großen Handelsketten sind auch während der wegen der Coronaverordnung erfolgten Anordnung der Schließung von Filialen in aller Regel verpflichtet, die vereinbarte Miete auch für die Zeit der Schließung zu zahlen.

LG Heidelberg, Urteil v. 30.7.2020, 5 O 66/20

Corona-Lockdown: Textil-Discounter verliert Verfahren gegen Vermieter

LG Zweibrücken, HK O 18/20

Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach §  559 Absatz 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage).

BGH, Versäumnisurteil v. 17.6.2020, VIII ZR 81/19

Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaß-nahmen gestützt wird, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt nichtig, wenn sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb gemäß § 559b Abs.  1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam ist. Vielmehr hat eine solche Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklärten Teils nach Maßgabe des § 139 BGB Bestand, wenn sie sich – wie regelmäßig – in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen in selbständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und – wie ebenfalls regelmäßig – davon auszugehen ist, dass die Gültigkeit wenigstens des wirksam erklärten Teils der Mieterhöhung dem – infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblichen – hypothetischen Willen des Vermieters bei Abgabe der Erklärung entspricht.

Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach  § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage).

BGH, Versäumnisurteil v. 17.6.2020, VII ZR 81/19

Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1  BGB) bedarf es  – vergleichbar mit den an ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen zu stellenden Anforderungen (§ 559b Abs. 1 BGB) – der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, (überschlägig) vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.

BGH, Urteil v. 20.5.2020, VII ZR 55/19

Wird ein Mietinteressent allein wegen seiner ethnischen Herkunft am Bewerbungsverfahren für Mietwohnungen benachteiligt, indem er vom potenziellen Vermieter eine Absage für eine Wohnungsbesichtigung erhält, istt dies eine Diskriminierung i. S. d. § 19 Abs. 2 AGG.

Dem Mietinteressenten steht ein Schadenersatzanspruch aus § 21 Abs. 2 S. 3 AGG zu.

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 14.01.2020203 C 31/19

Gerichtliche Räumungsfristen sind derzeit in Berlin gemäß § 721 ZPO grundsätzlich jedenfalls bis zum 30.06.2020 zu erstrecken oder auf Antrag entsprechend zu verlängern. Die erlassenen Landesverordnungen zur Eindämmung des Coronavirus haben das öffentliche Leben im Land Berlin weitgehend beschränkt und zum Erliegen gebracht, so dass die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum für einen zur Räumung verpflichteten Mieter derzeit überwiegend unwahrscheinlich, wenn nicht sogar ausgeschlossen ist.

Landgericht Berlin, Beschluss vom 26. März 2020, Aktenzeichen: 67 S 16/20

Enthält ein Arbeitsvertrag die Klausel „Es wird keine Probezeit vereinbart.“, liegt darin für sich genommen keine Vereinbarung des Verzichts auf die sechsmonatige Wartezeit bis zum Eingreifen des allgemeinen Kündigungsschutzes nach § 1 Abs. 1 KSchG, sondern nur die Klarstellung, dass keine Probezeit im Sinne des § 622 Abs. 3 BGB, die zu einer kürzeren Kündigungsfrist führen würde, vereinbart wird.

LArbG Baden-Württemberg Urteil vom 18.6.2019, 15 Sa 4/19