Verlängerungsbefugnis für Berufungsbegründungsfristen bei Räumungssachen

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Dem Vorsitzenden des Berufungsgerichts wird bei der Entscheidung über Fristverlängerungsanträge nach § 520 Absatz 2 ZPO ein weitreichendes Ermessen eingeräumt. Er kann vom Antrag des Berufungsklägers abweichen und innerhalb der gesetzlichen Grenzen eine kürzere Frist gewähren. Selbst eine Fristverlängerung von nur wenigen Tagen und/oder Stunden kann vom richterlichen Ermessen umfasst sein.

Auf diese Weise ermöglicht  § 520 Absatz 2 ZPO bereits in seiner bisherigen Auslegung durch die höchstrichterliche Rechtsprechung eine angemessene Handhabung der Verlängerungsbefugnis für Berufungsbegründungsfristen im Hinblick auf eine vorrangige und beschleunigte Durchführung von Räumungssachen. Entsprechend den Vorstellungen des Gesetzgebers, Fristen auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren, ist es auch im Rahmen von § 520 Absatz 2 ZPO ausreichend, mit entsprechend kurzen Fristverlängerungen zu reagieren.

BGH, Beschluss v. 31.1.2018, XII ZB 565/16

 

 

Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot bei der Vermietung einer Wohnung

1. Wer die Vermietung einer Wohnung an Mietinteressenten wegen deren türkischer Herkunft ablehnt, verstößt objektiv gegen das Benachteiligungsverbot gemäß § 19 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. §§ 1, 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG.

2. Im Fall einer unmittelbaren und vorsätzlichen Verletzung des Benachteiligungsverbots hat der Vermieter gemäß § § 21 Absatz 2 S. 2 AGG an den jeweiligen Mietinteressenten eine angemessene Entschädigung in Höhe von 2.500 € zu leisten und zudem gemäß §  § 21 Absatz 2 S. 1 AGG die diesem entstandenen Vermögensschäden zu ersetzen, wozu auch die vergeblichen Aufwendungen für die Anfahrt zu einer Wohnungsbesichtigung gehören.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.4.2017 – I-5 U 79/16

Balkon darf nur mit einem Viertel in Berechnung der Wohnfläche einfließen

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Balkone, Terrassen und Wintergärten dürfen laut LG Berlin  nur zu 25 %  in die Wohnfläche einer Wohnung einbezogen werden.

Die Richter meinten , vor allem viele Privatvermieter würden die entsprechende Wohnflächenverordnung falsch anwenden. In der Wohnflächenverordnung ist ausdrücklich festgelegt, dass die Flächen von Terrassen, Balkonen und Wintergärten nur zu einem Viertel angerechnet werden können.

Landgericht Berlin, Urteil v. 17.1.2018, 18 S 308/13

Hinweis: Revision beim Bundesgerichtshof unter Az. VIII ZR 33/18

Kündigung wegen Zahlungsrückstands infolge Mietminderung: Heilung nur bei vollständigem Rückstandsausgleich

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Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § § 543 Abs. 2 Nummer 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz  2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen.

Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.  3 Buchst. a, § 569  Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen.

BGH, Urteil v. 27.9.2017VIII ZR 193/16

Welche Modernisierungsmaßnahme der Mieter nicht dulden muss

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Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr.  4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Weiterlesen

Keine einstweilige Verfügung bei Doppelvermietung

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Nnach herrschender Auffassung in der obergerichtlichen Rechtsprechung kann ein Mieter im Fall der Doppelvermietung seinen Besitzüberlassungsanspruch als erster Mieter gegenüber dem Vermieter nicht durch einstweilige Verfügung sichern lassen. Weiterlesen

Formularvertragliche Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen ist unwirksam

Laut BGH ist  eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Die im streitgegenständlichen Formularmietvertrag enthaltene Klausel erschwert den Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte sind mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und stellen bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Mieter  dar. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Denn die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will.

BGH, Urteil v. 8.11.2017, VIII ZR 13/17

Quelle: Pressemeldung des BGH Nr. 176/17 v. 8.11.2017

Auch nach Mietende: Vermieter darf keine Befriedigung aus der Kaution suchen!

Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution grundsätzlich nur eine Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion; deshalb ist der (Wohnraum-)Vermieter nach Vertragsende nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche zur Inanspruchnahme der Kaution befugt.

Droht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter wegen streitiger Ansprüche, kann der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren Unterlassung verlangen. Die drohende Inanspruchnahme der Kaution reicht unabhängig von ihrer Höhe als Verfügungsgrund gemäß §§ 935, 940 ZPO aus, selbst wenn vermieterseits ein konkretes Insolvenzrisiko nicht besteht.

LG Berlin, Urteil v. 20.7.2017, 67 S 111/17

Formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.  Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen, Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist. Weiterlesen

Vermieter darf Bürgen über Mietrückstände des Mieters informieren

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Laut Amtsgericht Wedding handelt ein Vermieter nicht gegen das Gesetz , wenn er ein Elternteil  eines Mieters als Bürgen über Mietrückstände informiert. Dies gilt auch, wenn dadurch der andere Elternteil von den Zahlungsausfällen Kenntnis erlangt, der nicht als Bürge in Frage kommt. Eine Verletzung des Persönlichkeitsrechts des Mieters liegt dann nicht vor.

Amtsgericht Berlin-Wedding, Beschluss vom 13.1.2017, 13 C 1001/17